Пандемиянын кесепеттеринин натыйжасында 10 жылдан ашык убакыттан бери турак жайдын жеткиликтүүлүгүнө эң оор кризис келип чыкты, - дейт МВФтин экономисти Иган
Иган айткандай, кризис ири өнүккөн өлкөлөрдү камтыды жана экономикалык шарттар боюнча эл арасында олуттуу нааразычылыктарды жаратты.
Жеткиликтүү турак жайдын саны АКШ, Улуу Британия, Австралия, Канада, Германия, Португалия жана Швейцария сыяктуу өлкөлөрдө азайып кетти. Жыйналышкан маалыматтарга ылайык, ушул мамлекеттер боюнча тургундар үчүн турак жай 2007-2008-жылдардагы дүйнөлүк каржылык кризис алдындагы мезгилдегидей жеткиликтүү эмес болуп калды.
Дүйнө жүзү боюнча жүргүзүлгөн коомдук пикирди изилдөө (Romei and Fleming, 2024) тургундар үчүн турак жай маселеси, медициналык тейлөө жана билим берүү сыяктуу маанилүү тармактардан дагы артык актуалдуу проблема болуп жатканын көрсөтүүдө.
Турак жайдын экономикалык активдүүлүк үчүн маанилүүлүгүн эске алганда, бул маселе ар кандай өлкөлөрдүн жөнгө салуу органдары үчүн биринчи кезектеги мааниге ээ болду.
Турак жай маселеси экономикалык гана эмес, социалдык аспектери да бар. Адамдар, адатта, турак-жай ээси болуу укугун жарандыгынын бир бөлүгү катары кабыл алышат, бирок инвестициялык спекуляциялар да баанын өсүшүнө алып келет.
Турак жайдын жеткиликтүүлүгү кризиси инфляция менен күрөшүү үчүн борбордук банктар тарабынан кабыл алынган пайыздык ставкалардын жогорулоосунун натыйжасы болду. Ошол эле учурда, турак жайдын жетишсиздиги жана жаңы турак жайдын жаратылышынын үстүндө жогорку талап тазада, бааларды жогору кармап туруу үчүн шарт түзгөн. Пандемия болгону рынокто бар структурдук көйгөйлөрдү курчутту.
Жеткиликтүүлүктүн аныктамасы
Турак жайдын жеткиликтүүлүгү - ар кандай турак жай рыногу менен каржылоо системаларына ээ өлкөлөрдү салыштырууда кыйын жана маанилүү түшүнүк. Мурда колдонулган көрсөткүчтөр, адатта, турак жайдагы баанын салыштырмалуу наркына негизделген, мисалы, баанын кирешеге болгон катышы же кирешенин үлүшү.
Бул маалыматтар пайдалуу болсо да, ипотека рыногундагы динамика жана типтүү турак жайлардын же үй-бүлөлөрдүн мүнөздөмөлөрүн эске албайт. Мен жана кесиптештерим Нина Биляновская жана Чэньсю Фу турак жайды ипотека аркылуу жеткиликтүү болуунун жаңы өлкөлөр аралык маалымат жыйнагын түздүк (Biljanovska, Fu, and Igan, 2023).
Биздин ыкмадан бул үй-бүлөлөрдүн ипотека төлөөгө жөндөмдүүлүгүн көрсөтүүгө басым жасалат, башка керектөөлөрүнө зыян келтирбестен. Тасма түрүндө, биздин турак жайдын жеткиликтүүлүк индекси үй-бүлөнүн реалдуу кирешесинин типтүү ипотека алыш үчүн зарыл болгон киреше менен катышын эсептейт, бул ар кандай өлкөлөрдө турак жайдын жеткиликтүүлүгүн көбүрөөк так баалоо мүмкүнчүлүгүн камсыздайт.
Индекс 100дөн жогору болсо, бул жеткиликтүү турак жайды билдирет, ал эми төмөн натыйжалар анын жеткиликтүү эместигин көрсөтөт.
Пандемиядан кийинки кризис
Биздин индекс расчеттары 50 жыл аралыгында 40 өлкөнү камтып, акыркы эки жылда турак жайдын жеткиликтүүлүгүнүн кескин төмөндөгөнүн көрсөтөт.
АКШда турак жайдын жеткиликтүүлүгү 2021-жылы 150дөй болсо, 2024-жылы 80-90га чейин төмөндөгөн. Улуу Британияда индекс 2021-жылы 105тен 2024 жылы андан жогору болсо, 70тин үстүнө төмөндөгөн.
Ошондой эле Австрия, Канада, Венгрия, Польша, Португалия, Түркия жана Балтика өлкөлөрүндө окшош абал байкалууда. Бул турак жайдын жеткиликтүүлүгүн жакшырткан тенденциянын күтүүсүз өкүлчүлүгү болду. Инфляциянын кайра тутануы да үй-бүлөлөр үчүн маанилүү психологиялык таасир көрсөткөн.
Өзгөрүүлөрдүн себептери Экономикалык түшүнбөстүктөрдү COVID-19 туудурган экономикалык төмөндөө учурда турак жай бааларынын өсүшү байкалды (Ahir et al., 2022). Булар мурдагы кризистерден айырмаланат, анткени ал учурда баалар, адатта, төмөндөп турган (Igan, Kohlscheen, and Rungcharoenkitkul, 2022). Бул каржылык жана сунуш факторлорунын кошулмасын камтыгандыктан, карантин шартында курулуш чектилиндери киргизилген. Турак жай бааларынын тез өсүшү мүмкүн болгон тууралоолор боюнча кооптонууларды пайда кылды.
Пайыздык ставкаларнын жогорулатылышы башталганда, көптөгөн аналитиктер түзүлгөн түзөтүүлөр болорун күтө башташты. Турак жайдын баалары бир аз төмөндөгөн, бирок болжолдонгондун азайып калган, пайыздык ставкалардын өсүшүнө карабастан. Болуп жаткан окуяларды түшүнүү үчүн турак жайдын жеткиликтүүлүгү жана анын факторлоруна көңүл буруу маанилүү.
Жеткиликтүүлүктүн динамикасы
Акыркы 50 жылда турак жайдын жеткиликтүүлүгү өзгөрүп турган. 1970-жылдардан 1990-жылдардын ортосуна чейин биздин медианалык индекс 100дөн төмөн болду, бул тургундар үчүн турак жайдын жеткиликтүүлүгүнүн төмөндүгүн билдирет (жөнүндө кароо үчүн сүрөт 1). 1990-жылдардын аягында ал жогорулап, кийинки онжылдыкта кайрадан төмөндөгөнгө чейин 100дөн жогору бойдон калды. Дүйнөлүк каржылык кризисинен кийин турак жайдын жеткиликтүүлүгү кайрадан жогорулаган жана пандемияга чейин жогорку деңгээлде калды.
Бул өзгөрүүлөрдүн себептери номиналдык ипотека ставкалары, үй-бүлөлөрдүн кирешелери жана турак жай бааларынын өзгөрүүлөрү (жөнүндө кароо үчүн сүрөт 2). 70-жылдардын ортосунда жана 80-жылдардын башында турак жайдын жеткиликтүүлүгү баалардын өсүшү жана ставкалардын жогорулоосу фонуна кыйынчылыкты тартты. Үй-бүлөлөрдүн кирешелери баалардын өсүшүнө жете албай калды.
Дүйнөлүк каржылык кризис учурунда турак жай баалары төмөндөп, андан кийин төмөн пайыздык ставкалардын көрө билүүсүнө сүрөттөлүп, жеткиликтүүлүк жогорулады.
Бирок пандемия турак жай бааларынын кескин өсүшүнө жана ипотекалык кредиттердин пайыз ставкаларынын жогорулашына алып келди.
Бул жалпы талдоо кээ бир чектөөлөргө ээ. Индекс ипотека колдонгон потенциалдуу ээдерлер үчүн турак жайдын жеткиликтүүлүгүнө багытталган жана ижарага алуу же ипотекасыз сатып алуу аспектилерин эске эмес. Орто үй-бүлөгө басым жасоо, ошондой эле киреше жана муундар боюнча айырмачылыктарды жашырат.
Ошондой эле, өлкөлөр арасындагы айырмачылыктар да маанилүү. Өнүгүп келе жаткан өлкөлөрдүн базарында турак жай жеткиликтүүлүгү, адатта, төмөн жана ипотека системасынын начарлашына байланыштуу туруктуулукка ээ. Жогорку баалары бар өлкөлөрдө төмөн пайыздык ставкалар дайым кыймматтуу турак жай менен теңдешип келбейт. Мисалы, Бельгияда жеткиликтүүлүк ставкалардын төмөндөөсү менен жогорулаган, ал эми Канадада турак жай бааларынын өсүшүнө байланыштуу төмөндөгөн.
Перспективалар
Турак жай жеткиликтүүлүгүн индекси пайыздык ставкалардын жана кирешелердин өзгөрүлмөлөрүнө жараша туруктуулугун эске албайт. Төмөн ставкаларда ипотеканы төлөп турган ээси, ставкалардын жогорулашында кыйынчылыкка учурашы мүмкүн. Бул негизинен маанилүү, анткени пандемияга чейин төмөн ставкалардын натыйжасында индекс акыркы эки онжылдыкта жакшырган. Бирок ставкалардын жогорулашы кескин начарлаганга алып келди.
Турак жайдын жеткиликтүүлүгү баалардын кескин төмөндөөсүз калыбына келе алабы? Бул мүмкүн. Ипотекалык кредиттер боюнча ставкалардын төмөндөөсү жардам бериши мүмкүн, бирок кескин жакшыртууларга алып келбейт. Биздин иштерибиз көрсөтүп тургандай, акыркы 50 жыл ичинде ипотека ставкаларындагы өзгөрүүлөр жеткиликтүүлүктүн өзгөрүүсүнүн четтөө 25%дан бир аз жогору. Көптөгөн болжолдор узак мөөнөттүү ставкалар пандемияга чейин болгон деңгээлдерден жогору болорун күтүшөт. Мындан тышкары, ставкалардын төмөндөөсү рынокко көбүрөөк үй-бүлөлөрдү тартууга мүмкүнчүлүк берет, бул талапты жогорулатып, бааларды өсүүгө алып келиши мүмкүн (Banerjee et al., 2024).
Эмне кылыш керек?
Макроэкономикалык саясатка жоопту органдар оң сценарийди камсыздоо үчүн экономиканы жумшак түшүп чыгууга багытташы мүмкүн.
Бирок, турак жайдын жеткиликтүүлүгүнө таасир эткен структуралык маселелерди чечүү деле маанилүү. Алгачкы кадам катары, сунушту жогорулатууга тоскоол болгон нормативдик тоскоолдуктарды жоюу мөөнөттө болушу керек. Турак жай курулушу көптөгөн эрежелер менен жөнгө салынат, мисалы, курулуш коддору жана жер пайдалануу чектөөлөрү. Бул эрежелер адатта терс кесепеттерин минималдаштыруу жана жашоо сапатынын стандарттарын колдоо максатында түзүлгөн, бирок ашыкча болушу мүмкүн. Мисалы, курулуш стандарттары тармакты өнүгүүгө кыйынчылык туудуруп, акылга сыйбаган талаптарды өткөрүүсүн алып келиши мүмкүн.
Структуралык көйгөйлөр ресурстар жана курулуш тармагындагы атаандаштыктын жетишсиздигинен да жаралышы мүмкүн. Өкмөттөр олигополияны өзгөртүп турууга мүмкүнчүлүктөрдү карап чыгууга тийиш.
Кээ бир учурда, так акураттуу саясат чаралары да пайдалуу болушу мүмкүн. Мисалы, өкмөттөр төмөн кирешелүү үй-бүлөлөргө же формалдуу турак жайда жашаган жарандарға адрес боюнча колдоо көрсөтүүнү карап чыга алышат. Турак жай куруучуларга жеткиликтүү турак жай куруу боюнча стимулдар да пайдалуу болушу мүмкүн.
Жогоруда жагдайдагы пандемиянын кесепеттери жана турак жай рынокторундагы тыгынык сынды дүйнөлүк турак жай жеткиликтүүлүгү кризисине өкмөттүн көңүл бурууга муктаж экендигин көрсөтүп турат. Климаттын өзгөрүшү, деңиз деңгээгиндеги көтөрүлүү жана экстремалдуу климаттык шарттар дагы бир нече мезгилде турук жай маселесин кыйындатат. Миграциянын өсүшү да турак жайдын жеткиликтүүлүгүнө кошумча басым көрсөтөт. Өкүш органдары бул чакырууну кабыл алып, турук жайдын жеткиликтүүлүгүн туруктуу негизде калыбына келтирүү үчүн комплекс планын иштеп чыгышы керек.
Обсудим?
Смотрите также:
